بزرگنمايي:

آریا بانو - فرهیختگان / هر سال با شروع فصل جابه‌جایی، اضطراب تمدید قرارداد یا یافتن خانه‌ای جدید برای بسیاری از مستاجران آغاز می‌شود. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح می‌شود که واقعا قانون در این میان از چه کسی حمایت می‌کند؟ مستاجر یا مالک؟
پاسخ این پرسش شاید در اظهارات اخیر داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تهران روشن شود. او به تازگی در یک برنامه تلویزیونی گفت: اگر مالکان بیش از نرخ مصوب اجاره دریافت کنند، مستاجران تا 5 سال فرصت دارند شکایت کرده و مبالغ اضافه پرداختی را به‌همراه جریمه از مالک پس بگیرند.» این جمله ساده شاید برای بسیاری غافلگیرکننده باشد؛ چون نشان می‌دهد قانون در مواردی پشت مستاجر ایستاده، به‌شرط آنکه از حقوقش خبر داشته باشد.
در ادامه، فهرستی از قوانین کمترشنیده ‌شده‌ مربوط به مالک و مستاجر را مرور می‌کنیم؛ قوانینی که دانستن آنها می‌تواند معادلات بازار اجاره را برای مستاجران تغییر دهد:
1. جریمه برای موجر درصورت اخذ اجاره‌ بیش از نرخ مصوب
اگر مالکی اجاره‌ای بیش از نرخ مصوب شورای عالی مسکن دریافت کند، مستاجر حق دارد تا پنج سال بعد شکایت کند و اضافه‌پرداختی‌ها را همراه با جریمه از موجر بگیرد.
2. اجبار ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی
ثبت قرارداد اجاره باید از طریق سامانه‌های «خودنویس» یا «کاتب» انجام شود. قراردادهای غیررسمی یا دستی، اگرچه ممکن است معتبر تلقی شوند، اما برای ثبت رسمی مزایای قانونی ندارند.
اگرچه قرارداد رسمی اعتبار بیشتری دارد، اما اجاره‌نامه‌های دستی همراه با رسید پرداخت اجاره یا شهادت شهود نیز در محاکم پذیرفته می‌شوند.
3. تخلیه بدون حکم قضایی ممنوع است
حتی پس از پایان قرارداد، مالک حق ندارد مستاجر را بدون حکم قضایی مجبور به تخلیه کند. این کار تجاوز به حریم خصوصی و جرم تلقی می‌شود.
4. تأخیر در بازگرداندن ودیعه، تخلف محسوب می‌شود
مالک موظف است در زمان مقرر، مبلغ رهن را پس از تخلیه ملک برگرداند. در صورت تاخیر، مستاجر می‌تواند درخواست خسارت کند.
5. سقف افزایش اجاره در تمدید قرارداد مشخص است
در شهرهای مختلف، درصد افزایش اجاره در تمدید قرارداد توسط دولت مشخص می‌شود. مثلا در تهران، سقف افزایش 25 درصد است. اجاره‌ی بالاتر از این سقف قابل پیگیری قانونی است.
6. فروش ملک باعث فسخ قرارداد اجاره نمی‌شود
اگر در طول مدت قرارداد، ملک فروخته شود، مالک جدید موظف است تا پایان قرارداد به تعهدات قبلی پایبند باشد.
7. هزینه تعمیرات اساسی با مالک است، نه مستأجر
تعمیرات زیربنایی مثل تاسیسات، لوله‌کشی، برق‌کشی و ایزوگام برعهده مالک است. اگر مستاجر مجبور به پرداخت شود، می‌تواند هزینه را مطالبه کند.
8. مالک بدون اجازه حق ورود به ملک را ندارد
ورود به ملک اجاره‌داده‌شده بدون اطلاع یا رضایت مستاجر، تجاوز به حریم خصوصی است و امکان پیگیری قضایی دارد.
9. تلف شدن واحد اجاره‌ای
اگر به عنوان مستاجر محلی را اجاره کرده‌اید چه به عنوان سکونت یا چه به عنوان مغازه، طبق ماده 483 قانون مدنی اگر در مدت اجاره در اثر حادثه‌ای مثل زلزله، آن عین اجاره شده خراب شود یا تلف شود، اجاره از زمانی که آن حادثه رخ داده است منحل می‌شود و دیگر مستاجر تکلیفی به دادن اجاره بها ندارد و می‌تواند پول ودیعه‌ای را که داده نیز پس بگیرد و در جایی دیگر واحدی را اجاره کند.
اجاره ملک از آن دست معاملاتی است که در آن نیاز به تعامل مالک و مستاجر است اما هنگامی که این تعامل به هر دلیلی از بین می‌رود فرض مسئله این است که مالک دست برتر دارد. درحالی که آگاهی از قوانین فوق می‌تواند مانع ضایع شدن حق مستاجر شود.